Vraag: Mag een voormalige bedrijfswoning met toepassing van de zonevreemde basisrechten als (zuiver) residentiële woning worden uitgebreid?
Antwoord: Nee, voorafgaand aan de toepassing van de basisrechten voor zonevreemde woningen, zal een zonevreemde functiewijziging moeten worden bekomen.
De toepassing van de basisrechten voor zonevreemde woningen of constructies vereist dat de woning of constructie, onder meer, hoofdzakelijk vergund is op het ogenblik dat de omgevingsvergunningsaanvraag wordt ingediend (artikel 4.4.10 §1 lid 1 VCRO).
Een woning is maar hoofdzakelijk vergund in zoverre zij over een vergunning beschikt voor (i) minstens 90% van het bruto-bouwvolume van de constructie en (ii) de functie (artikel 4.1.1, 7° VCRO).
Aangezien een bedrijfswoning moet worden geacht een landbouwfunctie te hebben (Verslag aan de Vlaamse Regering bij Wijzigingsbesluit 2015), is de omzetting ervan naar een louter residentiële woning een vergunningsplichtige functiewijziging in de zin van artikel 4.2.1, 6° VCRO.
Zo kan de functie van een (eventueel leegstaand) landbouwbedrijf geheel of gedeeltelijk worden gewijzigd naar wonen (artikel 11 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen). Dit vereist wel dat de bedrijfswoning en alle fysiek daaraan verbonden gebouwen een woonfunctie krijgen. Ook de voormalige bedrijfsgebouwen mogen niet van de woning mogen worden gesplitst en alleen gebruikt worden als woningbijgebouwen.
Eveneens moet steeds aan alle voorwaarden uit artikel 4.4.23 VCRO, en desgevallend artikel 2 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen, voldaan zijn.
Een voormalige bedrijfswoning waarvoor geen (zonevreemde) functiewijziging werd bekomen, is geen zonevreemde woning. In dat geval voldoet de woming dan ook niet aan de vereiste van het hoofdzakelijk vergund karakter. Een uitbreiding, bijvoorbeeld op basis van artikel 4.4.15 VCRO, komt derhalve niet voor vergunning in aanmerking.
Een omgevingsvergunningsaanvraag kan echter zowel de zonevreemde functiewijziging als de uitbreiding, met toepassing van de zonevreemde basisrechten, omvatten. Op basis van artikel 7 §2 OVD kan dit zelfs, op straffe van onontvankelijkheid van de aanvraag, verplicht worden. Vergunningstechnisch moet in dat geval uiteraard eerst de zonevreemde functiewijziging vergund worden om vervolgens de zonevreemde basisrechten te kunnen toepassen (RvVb 2 juli 2019, nr. RvVb-A-1819-1176).
Wist je dat?
Schulinck Omgevingsrecht organiseert op 24 maart 2022 een gratis webinar over de basisrechten voor zonevreemde constructies. Inschrijven kan hier.
Meer informatie over de zonevreemde basisrechten vindt u op deze pagina op Schulinck Omgevingsrecht. Nog geen abonnement? Vraag dan snel een demo aan!
