Vraag: Hoe wordt de afstandsvoorwaarde van 19 decimeter voor vensters gemeten?

Antwoord: Met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster tot aan de perceelsgrens (artikel 3.132 §1 Burgerlijk Wetboek).

Een strikte lezing van artikel 3.132 §1 eerste zin Burgerlijk Wetboek deed vermoeden dat elk venster op een afstand van minimum 19 decimeter van de perceelsgrens moest staan.

Die strikte interpretatie houdt echter een verstrenging in ten aanzien van de vroegere regeling.

Minister Van Quickenborne verduidelijkt in een antwoord op een recente parlementaire vraag dat de wetgever net een versoepeling van de regelgeving voor ogen had en geen verstrenging (Vr. en Antw. Kamer 2021-22, 19 januari 2022, 41 (Vr. nr. 55024197C V. Van Quickenborne)):

“Het woord loodrecht is hier belangrijk. U moet zich een loodlijn voorstellen die begint te lopen vanaf de rand van het raam. Met andere woorden, wanneer u uit het raam kijkt, moet u recht vooruitkijken naar de achterkant van de tuin. Dat is de loodlijn. De tekst stelt nu dat, als de loodlijn niet binnen 1,9 m het perceel van de buren kruist, het raam goed is geplaatst.

Voor een schuin zicht loopt de denkbeeldige loodlijn dus langsheen de perceelgrens. Dus zelfs wanneer het schuin zicht op een afstand van 1 mm van de perceelgrens wordt geplaatst, zal de loodlijn nooit het perceel van de buren raken, voor zover de perceelgrens eveneens loodrecht naar achteren loopt. In dat geval zal de afstand van 1,9 m altijd worden gerespecteerd, tenzij de tuin minder dan 1,9 m diep is. Anders gezegd, de denkbeeldige loodlijn mag de perceelgrens desgevallend pas kruisen na 1,9 m. De conclusie is dat er geen minimumafstand meer is die moet worden gerespecteerd voor schuine zichten, als die op een loodrechte muur op de perceelgrens wordt geplaatst.”

Voorbeeld

Wanneer een venster in een achtergevel loodrecht staat t.a.v. perceelsgrens in de zijtuin, zal een loodlijn die vertrekt vanaf de rand van het venster wijzen in de richting van de perceelsgrens achteraan de tuin. Er geldt dan geen minimumafstand van 19 decimeter t.a.v. de perceelsgrens in de zijtuin. Voor een venster in een achtergevel van een ingesloten woning, waarbij de aansluitende gevels in elkaars verlengde liggen, vormt er zich dus geen probleem (wanneer de tuin in de lengte langer is dan 19 decimeter), integendeel.

Zakelijk karakter omgevingsvergunning

Een omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en wordt verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten (artikel 78 OVD).

De gemeente kan zijn beoordeling dus niet (louter) steunen op de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Wel kan de gemeente vanuit de goede ruimtelijke ordening motiveren dat de aanvraag naar buren toe problemen inzake hinder oplevert (artikel 4.3.1 § 1, 1°, d) en lid 2 VCRO). Zie hierover ook deze opinie op de website van Schulinck Omgevingsrecht.

Wilt u direct antwoord op uw vragen?

Met een abonnement op Schulinck Omgevingsrecht krijgt u binnen 48u een juridisch onderbouwd, praktisch antwoord.

Ontdek het zelf via onze database. Nog geen abonnement? Vraag dan snel een demo aan!