Een mooie aanvulling op het gemeentelijk sociaal beleid, zou je denken. De gevolgen van dit soort regels op de Europese interne markt deden in het verleden wel al stof opwaaien. En ook voor de open ruimte zijn er mogelijk risico’s.
Bindend sociaal objectief
Het WIES-decreet is maar een onderdeel van een breder kader om minder kapitaalkrachtige personen te helpen. Deze vinden maar moeilijk een woning op de private markt. Dit terwijl ze te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning.
De gemeente moet via een steekproefonderzoek zelf bepalen hoe groot het sociaal woonaanbod moet zijn (artikel 2.27 Vlaamse Codex Wonen). Dit als een onderdeel van het bindend sociaal objectief. Ze moet bij het verlenen van omgevingsvergunningen ook proberen om dit percentage te realiseren. Dit is wel maar een verplichting om de nodige inspanningen daartoe te leveren. Het is in geen geval een resultaatsverbintenis.
Bescheiden woonaanbod
De gemeente kan bijvoorbeeld een last verbinden aan een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden of voor stedenbouwkundige handelingen. Dit gebeurt bij projecten met een bepaalde omvang. Een woning die aan bepaalde normen beantwoordt mag ze dan voorbehouden voor minder kapitaalkrachtige mensen (artikel 1.3, 3° Vlaamse Codex Wonen). Bij bepaalde projecten van een grotere omvang moet de aanvrager zelfs verplicht een bescheiden woonaanbod hebben (artikel 5.93 lid 1 Vlaamse Codex Wonen).
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen afzien van de verplichting om bij grotere projecten in een bescheiden woonaanbod te voorzien. Dit wanneer de gemeente het bindend sociaal objectief bereikt heeft. De gemeente kan ook een lager percentage aan bescheiden woonaanbod bepalen (artikel 5.93 lid 3 Vlaamse Codex Wonen).
WIES-decreet
Het nieuwe WIES-decreet geeft de gemeente de optie om overdrachtsvoorwaarden te laten gelden op bepaalde gronden en de daarop opgerichte woningen. Deze overdrachtsvoorwaarden kunnen gelden voor verkavelingsprojecten met minstens 5 loten voor woningbouw. Ze kunnen ook gelden voor groepswoningbouwprojecten en appartementsgebouwen met minstens 5 woongelegenheden.
Het gemeentelijk reglement stelt hiervoor een percentage vast van deze gronden of woningen. Deze mag de verkoper alleen aan de WIES-koper verkopen. Het percentage ligt tussen 40% en 60% voor publieke gronden en 20% en 40% voor private gronden.
De overdrachtsvoorwaarden voeren zo een beperking in op de personen aan wie de verkoper een grond of woning kan overdragen. Een WIES-koper is:
- minder kapitaalkrachtig volgens specifieke inkomensgrenzen en voorwaarden over onroerend bezit van de Vlaamse Regering
- minstens 18 jaar oud en ingeschreven in de bevolkingsregisters
- tijdens een periode van 10 jaar voor de datum van de overdracht minstens 5 jaar onafgebroken ingeschreven in de bevolkingsregisters. Dit kan in de gemeente zelf of in de aangrenzende gemeentes
De WIES-koper zal de woning daarna 20 jaar moeten bewonen. Bij inbreuken hierop zal de koper aan de gemeente een vergoeding moeten betalen.
Verder betaalt de gemeente minstens de helft van de geschatte grondprijs. Om misbruik te voorkomen, moet de WIES-koper hetzelfde grondpercentage terugbetalen aan de gemeente bij overdracht aan een derde. De gemeente beschikt ook over een voorkooprecht op deze woningen of gronden.
Toepassing in de praktijk
Het WIES-decreet geeft meteen een nieuwe mogelijkheid om het bindend sociaal objectief te realiseren. Dit naast het (verplicht) opleggen van een last voor bescheiden woonaanbod. Dit heeft alvast 1 duidelijk voordeel: de gemeente kan het bindend sociaal objectief sneller bereiken. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen met afwijkingen op het (verplichte) bescheiden woonaanbod liggen dus binnen handbereik.
Gemeenten die het WIES-decreet mogen gebruiken staan in een lijst van de Vlaamse Regering. Zij hebben de mogelijkheid om via een gemeentelijk reglement deze regeling binnen hun gemeente te laten gelden. Dit blijft een keuze voor de gemeente, zelfs als ze op de lijst staat.
Lessen uit het verleden
Het is niet de eerste keer dat de decreetgever probeert om dit te doen. Een eerste keer mondde dit uit in boek 5 van het decreet grond- en pandenbeleid.
Op basis van deze regels waren er 3 alternatieve voorwaarden voor een inwoner:
- de inwoner had voor een periode van 6 jaar onafgebroken gewoond in de gemeente zelf of in een aangrenzende gemeente
- de inwoner werkte minstens een halve werkweek in de gemeente
- de inwoner had door een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente opgebouwd
Een provinciale commissie moest dit beoordelen.
In 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof dit boek 5. Dit gebeurde door het antwoord op een prejudiciële vraag van het Hof van Justitie van de Europese Unie (GwH 7 november 2013, nr. 144/2013 en HvJ 8 mei 2013, nrs. C-197/11 en C-203/11, Libert). De regeling deed volgens het Hof van Justitie afbreuk aan verschillende fundamentele vrijheden:
- de vrijheid van verkeer en van vestiging
- het vrij verkeer van diensten
- het vrij verkeer van kapitaal
Het Hof van Justitie stelde dat de opgelegde voorwaarden geen direct verband hielden met het beschermen van minder kapitaalkrachtige inwoners. Vooral de verplichting om een band met de gemeente te bewijzen was problematisch. Dit was dus een onevenredig verregaande beperking op bovenstaande fundamentele vrijheden. Voldoende kapitaalkrachtige personen kunnen ook aan deze 3 voorwaarden beantwoorden. Ook waren minder beperkende maatregelen mogelijk.
Het Hof van Justitie bevestigt wel dat sociale huisvesting een dwingende reden van algemeen belang kan zijn. Dit kan dus een beperking van de fundamentele vrijheden rechtvaardigen. Doordat de opgelegde voorwaarden hier niets te maken hadden met inkomen, ging de beperking verder dan noodzakelijk.
Fundamentele vrijheden nog in vizier?
Volgens de decreetgever wil het nieuwe WIES-decreet een antwoord geven op de opmerkingen van het Hof (MvT, Parl. St. Vl. Parl. 2021-22, nr. 1240/3, 8). Dit doet ze onder andere door:
- hetzelfde doel (bescherming van minder kapitaalkrachtige, plaatselijke bevolking), geaccepteerd door het Hof van Justitie als dwingende reden van algemeen belang
- een voorwaarde te verbinden aan de kapitaalkracht van de mogelijke koper, met inkomensgrenzen en voorwaarden voor onroerend bezit
- de andere voorwaarden uit de oude regeling niet over te nemen
Het blijft wel maar de vraag of dit voldoende zal zijn. De kernvraag hierbij is nog steeds: heiligt het doel de middelen? Met andere woorden: zijn minder verregaande maatregelen mogelijk om hetzelfde doel te bereiken?
Het Hof van Justitie gaf hierbij wel al een belangrijke indicatie (HvJ 8 mei 2013, nrs. C-197/11 en C-203/11, Libert, overweging 56). Het stelde in zijn antwoord op de prejudiciële vraag al dat de decreetgever ook tegemoetkomingen of subsidies voor minder kapitaalkrachtige personen kan invoeren. Zo kunnen personen met een laag inkomen ook woningen kopen of huren in eigen streek.
Het huidige WIES-decreet legt nog steeds een voorkooprecht op bij projecten van een bepaalde omvang. Dit lijkt alleszins al ingrijpender dan het geven van tegemoetkomingen of subsidies. De decreetgever kan dit wel onderbouwen. Zo geeft deze regeling wel zekerheid dat investeringen ook daadwerkelijk naar “wonen in eigen streek” gaan. Daarnaast zijn er gelijkenissen met het systeem binnen het bindend sociaal objectief.
De voorwaarden die de wetgever nu oplegt hebben deze keer wel (minstens gedeeltelijk) een band met het doel. De gemeente moet nu effectief kijken naar de kapitaalkracht van een koper. Ook maakt het geen verschil meer of iemand een “band” heeft met de gemeente. De WIES-koper moet gewoon een aantal jaar aaneengesloten in de gemeente wonen (of er hebben gewoond).
Dit decreet heeft misschien niet alleen gevolgen voor de interne markt. Dat gemeenten verplicht zijn om woningen voor minder kapitaalkrachtige inwoners mee te subsidiëren is sociaal gezien een goede zaak. Dit moet wel gebeuren in het kader van de ambities van de vooropgestelde bouwshift en het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. De gemeente loopt anders het risico om inname van open ruimte te gaan subsidiëren.
De toekomst zal uitwijzen of het nieuwe decreet de toets aan de fundamentele vrijheden wel gaat overleven. Dat we dit nog in vraag kunnen stellen komt de rechtszekerheid in ieder geval niet ten goede. Nog los daarvan kunnen we ons afvragen of het voor gemeenten wel een voordeel is om dit decreet toe te passen. Dat vraagt namelijk ook een grote financiële bijdrage van de gemeente. Omdat gemeenten ook geen verplichting hebben om dit uit te rollen, lijkt de impact hiervan dus eerder beperkt.