1. Uitgangspunt
Het plaatsen van een constructie is vergunningsplichtig (artikel 4.2.1, 1° a) VCRO). Dit gaat verder dan alleen gebouwen. Onder de vergunningsplicht vallen ook (artikel 4.1.1, 3° VCRO):
- bouwwerken, vaste inrichtingen of verhardingen gebouwd in de grond of bevestigd aan de grond
- constructies die voor stabiliteit op de grond steunen
- constructies die je uit elkaar kan nemen, zoals een modulaire constructie.
Een glamping tent, een slow cabin of een kampeerwagen kunnen dus allemaal vergunningsplichtige constructies zijn. De tijdelijke aard of de verplaatsbaarheid van de constructies verandert daar in eerste zin niets aan.
2. Gewoonlijk gebruik
Daarnaast mag niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor bepaalde stedenbouwkundige handelingen een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten (artikel 4.2.1, 5° VCRO). Dit “gewoonlijk gebruik” verwijst naar een voortdurend, permanent(er) karakter.
Het plaatsen van één of meer verplaatsbare constructies voor bewoning valt hieronder. Dit zijn bv. woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen en tenten. Kamperen op een toeristisch logies valt daarbuiten. Hiervoor moet dit toeristisch logies wel voldoen aan een aantal andere voorwaarden (artikel 4 Decreet houdende het toeristische logies).
3. Bestemming
Een vakantiewoning is dus een vergunningsplichtige constructie. Dan kunnen we ons de vraag stellen in welke bestemmingsgebieden dit mogelijk is. De gebieden met als bestemming recreatiegebieden of gebieden voor dag- en verblijfsrecreatie zijn bedoeld voor verblijfsaccommodatie (artikel 16 Inrichtingsbesluit). Een vakantiewoning is dus niet zonevreemd in deze gebieden (RvVb 8 juli 2021, nr. A-2021-1196).
4. Afwijking mogelijk?
In andere bestemmingsgebieden dan recreatiegebieden is een vakantiewoning meestal wel zonevreemd. We kunnen ons dan afvragen of afwijken van de bestemming mogelijk is onder sociaal-cultureel en recreatief medegebruik. Dit mag alleen wanneer ze door haar beperkte impact de verwezenlijking van de algemene bestemming niet in het gedrang brengt (artikel 4.4.4 §1 lid 1 VCRO).
Deze afwijking laat bovendien slechts uitzonderlijk een meervoudig ruimtelijk medegebruik toe. De beoogde recreatieve functie moet namelijk ondergeschikt blijven aan de hoofdfunctie van de percelen. In een eerder arrest vernietigde de Raad voor Vergunningsbetwistingen al een vergunning voor slow cabins als recreatief medegebruik. Het ging volgens de Raad dan ook niet om medegebruik. Ook was er geen beperkte impact in het landbouwgebied (bv. funderingspalen). (RvVb 20 april 2023, nr. A-2223-0775).
Verder is ook de tijdelijkheid bij recreatief medegebruik een voorwaarde (Parl. St. Vl. Parl. 2004-2005, stuk 233 nr. 1, 11). Het permanent plaatsen van constructies onder deze afwijking mag dus niet. Dit zelfs wanneer het gaat om constructies met een beperkte impact (bv. tenten).
Het lijkt dus moeilijk om via deze afwijking een vakantieverblijf te plaatsen buiten recreatiegebieden. Recreatief medegebruik is niet heel rekbaar. Dat blijkt al uit de inmiddels beruchte Zanzibar rechtspraak (RvS 27 juli 2022, nr. 254.297 en RvS 12 augustus 2022, nr. 254.324). Al kunnen er wel nog vrijstellingen gelden.
5. Mogelijke vrijstellingen
Voor die vrijstellingen moeten de vakantiewoningen in ieder geval aan de algemene toepassingsvoorwaarden voor vrijgestelde handelingen voldoen (artikel 1.2 t.e.m. 1.6 Vrijstellingsbesluit).
Verschillende vrijstellingen zijn mogelijk, zoals het tijdelijk:
- plaatsen van constructies
- gebruiken van een terrein om te kamperen
Eventuele vrijstellingen voor vakantiewoningen hebben dus een tijdelijk karakter (4×30 dagen). Met andere woorden: deze tijdelijkheid is bepalend voor het onderscheid tussen een vergunningsplichtige en vrijgestelde verblijven (Vr. en Antw. Vl. Parl., Vr. Nr. 525, 2 maart 2023 (E. TALPE, antw. Z. DEMIR)).
6. Tijdelijk plaatsen van constructies
Voor de vrijstelling van het tijdelijk plaatsen van constructies (artikel 7.2 Vrijstellingsbesluit) gelden de volgende voorwaarden:
- op hetzelfde goed maar voor een maximale duur van 4 periodes van 30 aaneengesloten dagen per kalenderjaar
- de plaatsing mag niet gebeuren in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebied
- de constructies brengen de verwezenlijking van de algemene bestemming van het gebied niet in het gedrang
- de plaatsing gebeurt niet met een ontbossing, een verandering van vegetatie of kleine landschapselementen, een aanmerkelijke reliëfwijziging of een verandering van waterlichamen
Ook voor het aanleggen van verhardingen kan deze vrijstelling gelden. Denk bijvoorbeeld aan een tijdelijke plankenvloer om een slow cabin op te installeren. Wanneer de bestemming van het terrein in het gedrang komt, is deze verharding alsnog vergunningsplichtig.
Meer over pop-up bars kun je nalezen in de opinie “pop-up zomerbars in agrarisch gebied onder vuur”.
7. Kamperen
In bepaalde gevallen is ook het tijdelijk gebruiken van een terrein om er op te kamperen vrijgesteld. Dit wanneer dit gebeurt bij een evenement of door georganiseerde groepen van kampeerders (artikel 7.5 Vrijstellingsbesluit). Hiervoor gelden dezelfde voorwaarden als bij het tijdelijk plaatsen van constructies.
8. Besluit
Vakantiewoningen plaatsen komt neer op het plaatsen van een constructie. Het kan ook gaan om het gewoonlijk gebruik van een grond voor het plaatsen van een constructie. Bijgevolg is het vergunningsplichtig. Wanneer voldaan aan bepaalde voorwaarden kan een vrijstelling gelden. Dit in het bijzonder wanneer het gaat om een tijdelijke plaatsing.
Het feit dat het huidige kader van vrijstellingsmogelijkheden beperkt blijft tot tijdelijke vakantiewoningen is een goede zaak. Niet alleen voorkomt het een wildgroei aan constructies. Een ruimere vrijstellingsmogelijkheid zou de deur openzetten voor misbruik.
De Zanzibar-saga bewees al dat, minstens voor recreatief medegebruik, het te ruim interpreteren van een afwijking fout kan aflopen. Het meest recente voorbeeld uit de rechtspraak toont dit ook aan (RvS 9 juni 2023, nr. 256.754). Als we dit doortrekken naar de vrijstellingen hier, lijkt het ook aan te raden voorzichtig om te springen met slow cabins en vakantiehuizen.
Deze tijdelijkheid staat tegenover het gewoonlijk gebruiken van een grond voor vakantiewoningen. Het idee dat hierachter zit is vrij simpel: vaste vakantiewoningen hebben een grotere impact op de ruimte.
Er zijn wel argumenten om te stellen dat in bepaalde situaties een niet tijdelijke vakantiewoning alsnog onder een vrijstelling zou moeten vallen. Denk maar aan makkelijk verplaatsbare constructies die de bestemming van het gebied niet wijzigen. Deze kunnen ook een eerder beperkte ruimtelijke impact hebben.
Wanneer een landbouwer bijvoorbeeld een enorme grasweide openstelt voor 1 slow cabin. Deze staat daar 8 maanden. Dit heeft een langere duur dan 4 keer 30 dagen. Toch zal de impact dan eerder beperkt blijven. De weide zal tijdens of na deze periode nog bruikbaar zijn voor de landbouwbestemming. Koeien zullen kunnen genieten van sappig gras, ondanks de slow cabin. De impact blijft, ondanks de langere duurtijd, beperkt.
Uiteindelijk bestaat het kader van de vergunningsplicht ook om de open ruimte te beschermen. Het spreekt voor zich dat een natuurlandschap vol vakantiewoningen niet meer beantwoordt aan de bestemming. De grens tussen wat wel en wat geen daadwerkelijke impact heeft op de bestemming is echter wel moeilijk te trekken.