16 december 2020 - & Arnaud Lenaerts

Bij het plaatsen van een dakvlakraam of dakkapel zijn verschillende wettelijke verplichtingen van toepassing. Heb je een omgevingsvergunning nodig? En welke rol spelen de wettelijke afstanden van lichten en zichten? Duidelijk is wel dat het nieuw goederenrecht dat vanaf september 2021 geldt eerder een evolutie betekent dan een revolutie. We leggen uit waarom.

Een velux is geen dakkapel

Hoewel de begrippen “dakkapel” en “velux” vaak als synoniem worden gebruikt, dekken ze zowel taalkundig als juridisch niet dezelfde lading. Het begrip “dakkapel” wordt door Van Dale gedefinieerd als volgt: “uit een hellend dak stekende uitbouw”.  Een dakkapel is dus een uitbouw van een (schuin) dak, meestal bestaande uit een (verticaal) raamkozijn, 2 driehoekvormige zijwanden en een afdekking. Het begrip “dakvlakraam of -venster” daarentegen, in de volksmond ook beter gekend als een velux, is – zoals het woord het zegt – een venster of raam in het dakvlak (een hellend dak of plat dak). 

Vrijstelling van vergunning of niet?

Nu rijst de vraag of een vergunning vereist is bij de plaatsing van een dakkapel en/of een dakvlakraam. Volgens artikel 2.1 van 2°Vrijstellingenbesluit kunnen handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken vrijgesteld zijn van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Je hebt dus geen omgevingsvergunning nodig als je het fysiek bouwvolume niet verandert. Met het fysieke bouwvolume bedoelt men het werkelijke aanwezige bouwvolume en niet het mathematische bouwvolume. Als je dus een dakkapel door een dakvlakvenster zou vervangen, dan verander je wél het fysieke bouwvolume van het dak en heb je een vergunning nodig. Zelfs al zou je de wijziging van het fysieke bouwvolume neutraliseren door eenzelfde nieuw volume op een andere plaats te bouwen waardoor het nettobouwvolume gelijkt blijft, wordt dit gezien als een wijziging van het volume.

Hieruit leiden we het volgende af:

  • Enerzijds impliceert het plaatsen van een dakkapel op een hellend dakvlak een wijziging van het fysieke volume van het dak en valt dit dus niet onder de vrijstelling van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
  • Anderzijds moet je geen vergunning hebben bij het plaatsen van een dakvlakvenster (velux) zonder de dragende structuur van het dak te wijzigen. Dat wordt ook bevestigd door de Vlaamse overheid op haar website (https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/verbouwen).

Belangrijk hierbij is dat de vrijstelling uit het besproken artikel 2.1 van 2°Vrijstellingenbesluit enkel geldt als men aan alle voorwaarden in artikel 2.2 van 2° Vrijstellingenbesluit voldoet. Het gaat dan bijvoorbeeld over de niet vergunningsplichtige functiewijziging.

Daarnaast moet men altijd rekening houden met artikel 4.2.5 van 3° VCRO dat stelt dat provinciale en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen voor vrijgestelde handelingen een meldingsplicht kunnen invoeren.

Ten slotte benadrukt de Vlaamse overheid op haar website (https://www.omgevingsloketvlaanderen.be/verbouwen) dat vrijgestelde handelingen niet mogen uitgevoerd worden als ze strijdig zijn met andere wetgeving, zoals onder andere het Burgerlijk Wetboek (wettelijke afstanden voor lichten en zichten in artikelen 675 e.v. BW).

Wettelijke afstanden van lichten en zichten: significante wijzigingen met het nieuwe goederenrecht in zicht ?

Uit de voorgaande alinea blijkt dat we dus nog andere wetgeving onder de loep  moeten nemen om te weten of we een dakkapel of dakvlakraam kunnen plaatsen zonder vergunning. Zo moeten we niet alleen rekening houden met artikel 675 e.v BW (zie eerder) maar ook met artikel 78 ‘Omgevingsvergunningsdecreet’. Dat artikel bepaalt dat een omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. Dit wil zeggen dat vergunningsbeslissingen geen afbreuk doen aan de burgerlijke rechten van derden. Een omgevingsvergunning wordt namelijk verleend door een overheid, een administratief orgaan en niet door een burgerlijke rechter. Bijgevolg kan een vergunningverlenende overheid zich niet uitspreken over burgerlijke rechten.

Uit artikelen 675 e.v. van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat er een wettelijke beperking geldt op de mogelijkheden om te bouwen tot tegen de grens van het perceel. Er zijn namelijk voorwaarden voor het aanbrengen van lichten en uitzichten in muren die dicht tegen de scheidingslijn zijn gebouwd. De wetgever wilde met die voorwaarden ongezonde nieuwsgierigheid indijken en geur- en geluidshinder voorkomen.

Wat betekenen de begrippen ‘lichten’ en ‘uitzichten’ nu concreet?

Met licht wordt een opening bedoeld die enkel licht doorlaat maar geen uitzicht biedt op je buurman of buurvrouw zoals doorschijnende glastegels, een opening of een raam op een zekere hoogte. Uitzichten laten zowel licht als lucht door, bijvoorbeeld een balkon, een terras, een raam dat men kan openen, een glazen deur enz. Ook dakvensters behoren tot ‘uitzichten’. Binnen uitzichten wordt er nog een onderscheid gemaakt tussen een recht en een schuin uitzicht. Op die twee uitzichten zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

  • Artikel 678 BW: een recht uitzicht zal enkel mogen worden geplaatst als de afstand tot het aangrenzend perceel minstens 1,90 m bedraagt.
  • Artikel 679 BW: een schuin uitzicht zal enkel mogen worden geplaatst als de afstand tot het aangrenzend perceel minstens 60 cm bedraagt.

Aangezien artikelen 675 e.v. BW niet van openbare orde en/of dwingend recht zijn, kunnen twee partijen samen een afwijkende regeling opstellen. Indien er toch lichten en uitzichten zouden worden aangebracht binnen de wettelijke afstanden, dan kan de buurman in beginsel de verwijdering vorderen op voorwaarde dat deze vordering tot verwijdering geen rechtsmisbruik uitmaakt bv. wanneer het illegale uitzicht uitgeeft op een volle muur of een dak, zodat de buurman bij die afbraak geen enkel voordeel zou hebben.

De wetgever heeft daaraan toegevoegd dat er geen rechtsmisbruik gepleegd mag worden. Die toevoeging is geplaatst bij het nieuw goederenrecht (zie artikel 3.132 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek) dat vanaf 1 september 2021 in werking treedt. Een voorbeeld schept duidelijkheid. Stel dat je een uitzicht, bijvoorbeeld een raam, plaatst maar je slechts een zicht van minder dan 19 decimeter op een blinde muur van de buurman hebt als je door het raam kijkt, dan kan die buurman niet eisen dat jij je raam afbreekt. Dit heeft namelijk geen impact op de privacy van je buurman omdat het over een blinde muur gaat.

Die uniforme afstand van 19 decimeter is overgenomen uit het huidige Burgerlijk Wetboek. De wetgever oordeelde dat een wijziging van de huidige afstand met enkele tientallen centimeters enkel de rechtspraktijk onnodig zou verstoren en het overgangsrecht zou compliceren. Deze nieuwe regeling kan dus eerder beschouwd worden als een evolutie dan een revolutie.

Hoewel een gebouw met lichten/uitzichten is vergund, kan men nog steeds aan de burgerlijke rechter vragen de lichten en zichten te verwijderen die zijn aangebracht in strijd met artikelen 675 e.v. BW.

Belangrijk hierbij is wel dat wanneer een eigenaar gedurende meer dan dertig jaar lichten en/of uitzichten heeft die in strijd zijn met de wettelijke regeling, het weghalen van die lichten en/of uitzichten niet meer kan worden gevorderd. Op dat moment geldt de bevrijdende verjaring.

Ook de weigering of de nietigverklaring van een bouwvergunning is niet mogelijk als artikel 675 e.v. BW niet nageleefd wordt. Bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening, kan er wel rekening gehouden worden met de illegale zichten en/of uitzichten.

Geconsulteerde bronnen: