De wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg kan gevolgen hebben voor de waarde van gronden. Er bestaat een vermoeden dat waardeverminderingen en -vermeerderingen elkaar neutraliseren. Dit kan aanleiding geven tot oneerlijke situaties. Zo is het bijvoorbeeld niet duidelijk in welke gevallen een neutralisatie zich voordoet. Ook geeft de decreetgever geen duidelijke grenzen aan. Dit zet mogelijk de deur open voor misbruik. Een verdere analyse is dus op zijn plaats.
Grondwaarde
De wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg geeft aanleiding tot een waardevermindering of -vermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg ligt (artikel 28 §1 lid 1 GWD). De onderliggende grond waarop de weg komt te liggen vermindert in waarde. De eigenaar van de grond kan er dan bijvoorbeeld niet meer op bouwen. De afschaffing van een weg zal meestal leiden tot een waardevermeerdering. Dit omdat de eigenaar van de grond dan bouwmogelijkheden krijgt. Een waardevermeerdering betaalt de eigenaar aan de gemeente. Een waardevermindering betaalt de gemeente dan weer aan de eigenaar (artikel 28 §1 lid 2 GWD).
In de parlementaire voorbereiding stelt de decreetgever dat wijzigingen aan het wegennet zorgen voor min- en meerwaardevergoedingen (artikel 28 GWD). Gemeenten zelf mogen de principes daarover verder verfijnen en aanvullen in een algemeen reglement (Parl. St. Vl. Parl. 2018-2019, stuk 1847/5, 5).
Neutralisatie
Wijzigingen of verplaatsingen van een gemeenteweg kunnen waardeverminderingen of -vermeerderingen veroorzaken. Er bestaat een vermoeden dat deze elkaar neutraliseren wanneer de wijziging of verplaatsing gebeurt op een grond van dezelfde eigenaar (artikel 28 §2 lid 4 GWD).
Uit de parlementaire toelichting blijkt dat de decreetgever specifieke redenen had om dit vermoeden van neutralisatie toe te voegen. Bij wijzigingen en verplaatsingen gebeurt het vaak dat een gewijzigd tracé langer of korter wordt op 1 perceel of op een groep van percelen van dezelfde eigenaar. Daardoor treedt er eigenlijk geen min- of meerwaarde op (Parl. St. Vl. Parl. 2018 – 2019, stuk 1847/1, 30).
Neutralisatie is hierbij het niet betalen van een vergoeding doordat er zich tegelijk een waardevermindering en -vermeerdering zou voordoen. Dit kan echter aanleiding geven tot oneerlijke situaties. Dit aangezien de neutralisatie dan mogelijk is terwijl de meerwaarde veel groter is dan de minderwaarde (of omgekeerd).
Weerlegbaar vermoeden
Volgens bepaalde rechtsleer betekent het begrip ‘geacht’ dat het gaat om een weerlegbaar vermoeden. Het tegendeel zou men dus kunnen aantonen. Men zou dus moeten bewijzen dat de waardeverminderingen en -vermeerderingen op eenzelfde eigendom als gevolg van de wijziging van een gemeenteweg niet aan elkaar gelijk zijn.
Dit blijkt ook uit de parlementaire voorbereiding. Hierbij wijst de decreetgever op de mogelijkheid dat een waardevermindering en -vermeerdering elkaar kunnen neutraliseren (Parl. St. Vl. Parl. 2018 – 2019, stuk 1847/1, 29). Dit lijkt te wijzen op de bedoeling van de decreetgever om hier een mogelijkheid en geen verplichting van te maken.
De venale waarde is hierbij de grondslag van de vergoeding (artikel 28 §2 lid 2 GWD). Dit heeft vooral veel impact op grotere projecten. Bij een groot verkavelings- of bouwproject dat niet kan doorgaan door een vroegere buurtweg, kan de verplaatsing ertoe leiden dat het bouwproject (met aanzienlijke winsten) wel mogelijk wordt.
Beoordeling per geval
Het decreet blijft algemeen. Zo is het niet duidelijk wanneer een waardevermindering of -vermeerdering nu precies aan de orde is. Het lijkt aangewezen om dit geval per geval te beoordelen. De rechtsleer lijkt deze redenering ook te volgen.
De mogelijkheid om dit vermoeden te kunnen weerleggen zou de toepassing van dit vermoeden in de praktijk onmogelijk kunnen maken. Immers, de waardevermindering en -vermeerdering zullen bijna nooit exact dezelfde omvang hebben. De decreetgever heeft bovendien nagelaten om duidelijk aan te geven waar de grenzen liggen (vb. het verschil tussen de waardevermindering en -vermeerdering mag max. 5% van de grondwaarde bedragen).
Het grote voordeel van de huidige regeling uit het Gemeentewegendecreet is dat er een vergoedingsregeling bestaat. De oude regeling voorzag hierover niets. Het is bijgevolg alvast een grote stap vooruit, zeker ook in het licht van de rechtszekerheid. Ook beschermt deze regeling het eigendomsrecht.
Het Grondwettelijk Hof heeft zich bijvoorbeeld al moeten uitspreken over de vraag of deze regeling een schending vormt op het eigendomsrecht van de eigenaar van de grond en het beginsel van niet-discriminatie (GwH 7 oktober 2021, nr. 130/2021).
Het Hof oordeelde dat er geen sprake was van een onevenredige beperking van het eigendomsrecht. De eventuele vergoeding is een redelijke vergoeding voor de last van de eigenaar (namelijk de verstoring van het ongestoord genot van haar eigendom). Bovendien was er volgens het Hof ook geen sprake van een verschil in behandeling. De eigenaars van percelen waarop de gemeente een nieuwe gemeenteweg vastlegt en eigenaars van percelen waarop de gemeente de ligging van de weg wijzigt of verplaatst.
De decreetgever kan in ieder geval meer duidelijkheid brengen wanneer er zich een waardevermindering of -vermeerdering voordoet, en in welke gevallen er sprake kan zijn van een neutralisatie. Ook is er nog de vraag of het noodzakelijk is om de berekening van de vergoeding toe te voegen bij een procedure over een zaak der wegen.
Wist u dat?
U kunt een volledige toelichting over alle aspecten van het gemeentewegendecreet hier terugvinden bij Schulinck Omgevingsrecht.
Wilt u direct antwoord op uw vragen?
Met een abonnement op Schulinck Omgevingsrecht krijgt u binnen 2 werkdagen een juridisch onderbouwd, praktisch antwoord.
Ontdek het zelf via onze database. Nog geen abonnement? Vraag dan snel een demo aan!