De parlementaire vragen gaan over het verschil in de voorwaarden van de artikelen 10 en 11 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen (Vr. en Antw. Vl.Parl. Vr. nr. 841, 12 juni 2023 (C. COUDYSER, antw. Z.DEMIR). Eén van de vragen was of er met de artikelen 10 en 11 mogelijkheden bestaan om te komen tot een zonevreemde woning groter dan 1000 m³.
Het antwoord van de minister ligt in het combineren van:
- verschillende zonevreemde functiewijzigingen
- zonevreemde functiewijzigingen en zonevreemde basisrechten
Volgens de minister behoort een combinatie van de artikelen 10 en 11 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen dus tot de mogelijkheden. Dit in combinatie met de zonevreemde basisrechten.
Combineren van zonevreemde functiewijzigingen
De meningen over het combineren van verschillende zonevreemde functiewijzigingen zijn verdeeld. Enerzijds lijkt er geen bezwaar voor een combinatie wanneer aan elk van de voorwaarden van een zonevreemde functiewijziging is voldaan. Zonder daarbij de algemene voorwaarden voor een zonevreemde functiewijziging uit het oog te verliezen (artikel 4.4.23 VCRO en artikel 2 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen). Zo moet een gebouw bijvoorbeeld bouwfysisch geschikt zijn voor de ene zonevreemde functiewijziging en niet voor de andere.
Anderzijds vereist het Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen een strikte interpretatie. Bepaalde voorwaarden lijken elkaar namelijk uit te sluiten of een volgorde van beoordeling af te dwingen. Wanneer niet aan elke voorwaarde voor iedere categorie zonevreemde functiewijzigingen is voldaan, is de zonevreemde functiewijziging niet vergunbaar.
We nemen als voorbeeld de artikelen 9 en 11 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen. Artikel 9 gaat over de functiewijziging van een landbouwgebouw naar aan landbouw verwante activiteiten. Artikel 11 is de meer populaire zonevreemde functiewijziging van het omvormen van (leegstaand) landbouwbedrijf naar een residentiële woning. Volgens het departement Omgeving was het de bedoeling om combinaties van verschillende zonevreemde functiewijzigingen mogelijk te maken. Ondanks dat dit niet volgt uit het besluit zelf (FAQ Zonevreemdheid).
Bedenkingen
Toch wringen bepaalde combinaties van zonevreemde functiewijzigingen. Ten eerste omdat het besluit de uitzondering is op de regel. Het gaat met name over een afwijkingsmogelijkheid op de bestemmingsvoorschriften (artikel 4.4.23 VCRO). Deze afwijkingsmogelijkheid vereist een strikte interpretatie. Ten tweede omdat bijvoorbeeld artikel 11 als voorwaarde oplegt dat het nieuw gebruik van een (leegstaand) landbouwbedrijf uitsluitend wonen kan zijn. Daarbij mag de aanvrager de bedrijfsgebouwen niet afsplitsen van de woning. Deze bedrijfsgebouwen kennen alleen een nieuw gebruik als woningbijgebouw of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden.
Een nuance op deze kritiek ligt in het feit dat ook gedeeltelijke functiewijzigingen mogelijk zijn. Al sluit dit de duidelijke voorwaarden van artikel 11 niet uit. Bij een strikte lezing van artikel 11 kan dit betekenen dat het niet te wijzigen gedeelte het zone-eigen landbouwbedrijf moet blijven. Ook een combinatie van de artikelen 10 en 11 Besluit Zonevreemde Functiewijzigingen lijkt daarom niet eenvoudig.
Uit het antwoord van de minister volgt dat voor de toepassing van artikel 10 het onroerend goed bouwfysisch geschikt moet zijn, maar dat een uitbreiding mogelijk zou zijn door een combinatie met artikel 11. Voor de gebruikswijziging van een (leegstaand) landbouwbedrijf naar wonen geldt de voorwaarde voor het bouwfysisch geschikt zijn immers niet. Die zonevreemde functiewijziging geeft met andere woorden ruimte voor de toepassing van de zonevreemde basisrechten.
Uit de voorgaande bedenkingen volgt dat het antwoord van de minister net wat te weinig nuance bevat. Daarnaast doet het zomaar combineren van verschillende zonevreemde functiewijzigingen ook denken aan het verboden saucissoneren. Het blijft dan ook wachten op de Raad voor Vergunningsbetwistingen om zich over de verschillende combinatiemogelijkheden uit te spreken.