Het Verzameldecreet Omgeving 2024 wijzigde 22 wetten en decreten. Zo paste dit decreet de regelgeving rond zonevreemde functiewijzigingen aan. In dit nieuwsbericht gaan we dieper in op de gevolgen voor zonevreemde functiewijzigingen.
Nieuwe regularisatiemogelijkheid
Vroeger kon een vergunningverlenende overheid een reeds gerealiseerde zonevreemde functiewijziging niet regulariseren. Het Verzameldecreet heeft deze regularisatiemogelijkheid ingevoerd.
De VCRO voorziet nu de mogelijkheid om reeds gerealiseerde functiewijzigingen te regulariseren. Dit door te bepalen dat de vergunningverlenende overheid de laatst vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt moet nemen bij de beoordeling van het hoofdzakelijk vergund karakter van het gebouw of gebouwencomplex (artikel 4.4.23 lid 3 VCRO).
In de memorie van toelichting van het Verzameldecreet nam de decreetgever ook een aantal voorbeelden op (Parl.St. Vl.Parl., 2023-24, nr. 2182/1, 57). Het gaat over volgende al uitgevoerde zonevreemde functiewijzigingen:
- de functiewijziging van een industrieel pand in KMO-gebied naar karting (artikel 7 BZF)
- de functiewijziging van een gebouw in industriegebied naar kantoorruimte (artikel 6 BZF)
- de functiewijziging van een landbouwwoning naar residentieel wonen (artikel 11 BZF)
Deze nieuwe regularisatiemogelijkheid moet ook het hergebruik van het bestaand patrimonium versterken.
Andere voorwaarden blijven gelden
Dat betekent weliswaar niet dat de andere voorwaarden voor een zonevreemde functiewijziging daarbij niet meer gelden. Zo moet de zonevreemde functiewijziging nog steeds voorkomen op de lijst met toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Ook moet de functiewijziging nog steeds voldoen aan alle geldende toepassingsvoorwaarden (artikel 4.4.23 lid 1 VCRO).
Daarnaast blijft de toets aan de goede ruimtelijke ordening gewoon gelden (artikel 4.3.1 VCRO). De vergunningverlenende overheid moet met name ook kijken naar de functionele inpasbaarheid van de nieuwe functie. Ook de invloed op de bestaande omgeving en het zone-eigen functioneren van het gebied vallen onder deze toets.
Om hier voldoende aandacht voor te krijgen voegt het Verzameldecreet een nieuwe voorwaarde toe aan artikel 4.4.23 VCRO. De functiewijziging mag de normale bedrijfsvoering van vergunde of vergund geachte bedrijven in de omgeving niet in het gedrang brengen.
Voorbeeld 1: Functiewijziging in agrarisch gebied
Neem het voorbeeld van een zonevreemde functiewijziging in agrarisch gebied. De vergunningverlenende overheid moet hierbij nu de impact van de functiewijziging tegenover de normale bedrijfsvoering van bedrijven in de omgeving gaan beoordelen. Daarbij moet ze ook beoordelen of de site niet meer kan dienen voor landbouw. Ze kan zonevreemde functiewijzigingen binnen agrarisch gebied dus maar uitzonderlijk en grondig gemotiveerd toelaten. Bestaande bedrijfszetels moet men maximaal herbenutten voor landbouwgerelateerde functies. Bovendien moet men onbebouwde gebieden noodzakelijk versterken.
De aanvrager van de zonevreemde functiewijziging moet ook op volgende zaken letten:
- de zone-eigen activiteiten in de omgeving
- de uit de zone-eigen activiteiten voortkomende gebruikelijke omgevingsomstandigheden
Zij moeten ook eventuele hinder veroorzaakt door de uitbating van een vergund zone-eigen bedrijf meer tolereren. Natuurlijk blijven zij wel over de mogelijkheid beschikken om bezwaar in te dienen tegen een vergunningsaanvraag. Deze hogere tolerantie raakt niet aan de toegang tot de rechter.
Voorbeeld 2: Functiewijziging in industriegebied
Op bedrijventerreinen moet de vergunningverlenende overheid erover waken dat zonevreemde functiewijzigingen niet zorgen voor een te grote afname van de beschikbare ruimte voor economische activiteiten. Verder moet ze eventuele problemen voor de bestaande bedrijven op het terrein vermijden. Deze zonevreemde functies kunnen immers leiden tot problemen voor de normale uitbating van de vergunde activiteiten.
Geen overgangsbepalingen
Het Verzameldecreet bevat geen overgangsbepalingen voor deze wijzigingen. Deze gelden dus op alle nieuwe en lopende vergunningsaanvragen vanaf 20 juli 2024 (artikel 84 Verzameldecreet).
Tips
Op zoek naar een overzicht van alle wijzigingen op 20 juli 2024 in werking getreden? Dat vind je in dit nieuwsbericht.
Meer info over de (toekomstige) wijziging van de het systeem van vrijstellingen en meldingsplichten vind je in dit nieuwsbericht.
Extra uitleg over de nieuwe afwerkingsregel kan je terugvinden in dit nieuwsbericht.